یادداشت روزنامه دنیای اقتصاد – ۳۰ خرداد ۱۳۹۲

بهرنگ اسدی-ساسان مظاهری

زمین و مسکن از مهم‌ترین دارایی‌ها در هر اقتصادی به شمار می‌آید. در اقتصاد ایران، زمین و مسکن با داشتن سهم بیش از ۵۰ درصد از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی و اختصاص ۶ درصد تولید ناخالص داخلی به خود از اهمیت مضاعفی برخوردار می‌باشد. ارتباط این بخش واقعی از اقتصاد با حداقل ۱۲۰ رشته صنعتی موجب می‌شود که چرخه‌های رونق و رکود آن با شدت قابل توجهی اقتصاد را متاثر کند.

از منظر اقتصاد خانوار نیز، مسکن در سبد هزینه خانوار ایرانی سهمی پررنگ دارد. مسکن بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری هر فرد عادی در طول عمر خود است. مسکن رویایی است که به آنان هویت اجتماعی می‌بخشد و تامین آن رکنی اساسی برای ایجاد آرامش‌خاطر فرد و خانوده به شمار می‌آید. از این رو تسهیل شرایط تامین مسکن مسوولیت اجتماعی دولت‌ها در تمامی نظام‌های سیاسی به شمار می‌آید. بنابر آخرین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، متوسط سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار در استان‌های مختلف بین ۱۷ تا ۴۵درصد است. سهم اساسی مسکن در سبد هزینه‌خانوار و حساسیت‌های اجتماعی این کالا، ضرورت حمایت از تولید، عرضه و توانمندسازی تقاضا را دوچندان می‌کند. در این میان ضعف خانوار ایرانی در تامین مالی مسکن حقیقت تلخی است که نیازمند سیاست‌گذاری‌های هوشمندانه در حوزه مسکن می‌باشد. چرا که در اقتصاد ما نهاده‌های تولید مسکن و متولیان عرضه با محدودیت اساسی روبه‌رو نیستند. حجم صادرات خدمات فنی و مهندسی ساختمان موید این امر است. از سوی دیگر، سیاست‌گذاری تولید و عرضه مسکن بخش آشناتری برای متولیان سیاست‌گذاری اقتصادی ما به شمار می‌آید تا سیاست‌گذاری تقاضا. به عنوان مثال تصویب قانون حمایت از عرضه و تولید مسکن و بهادادن به مولفه‌های مهندسی سمت عرضه نمونه‌هایی از این جنس سیاست‌ها است. اینها تماما اقدامات مناسبی بوده است که اگر با سیاست‌های توانمندسازی موثرتری در سمت تقاضا همراه بود، می‌توانست نتایج درخشان‌تری به همراه داشته باشد. توانمندسازی تقاضای مسکن در واقع ایجاد مکانیزمی برای خرید نسیه مسکن با اقساط بلندمدت است. در تمامی اقتصادهای پیشرو سیاست بسط و گسترش بازار تامین مالی بلندمدت مسکن، راه حل اساسی و بلندمدت این مساله بوده ‌است. به عبارت دیگر در اقتصاد‌های پیشرو مسکن از محل پس‌اندازهای حال وآینده تامین مالی ‌شود. برای تحقق این امر نیاز به طراحی و استقرارنظام تامین مالی کارآمد در بازار مسکن است تا به این ترتیب موجب توسعه بازار رهن شود. اگر تمام بازاری که وجوه تقاضای مسکن در آن به کار گرفته می‌شود را بازار سرمایه خرید مسکن بنامیم، توسعه این بازار خواهد بود که این ظرفیت‌ها را پدید خواهد آورد. بازار سرمایه مسکن را به دو بخش می‌توان تقسیم کرد: بازار اولیه رهن و بازار ثانویه رهن. «بازار اولیه رهن» – در این بازار خریدار مسکن مستقیما به وام دهنده رجوع می‌کند و قرارداد وام رهنی (با فروش اقساطی در نظام بانکی) به امضا می‌رسد. بانک مسکن و بانک‌های تجاری ایران در این بازار فعالیت می‌کنند و در دنیا، شرکت‌های رهنی و موسسات وام و پس‌انداز بسیاری در این حوزه فعالند. صندوق‌های مسکن فعال در ایران همچون صندوق پس‌انداز مسکن مختلفی نیز در همین بازار فعالند و «وام‌های رهنی» را خلق می‌کنند. «بازار ثانویه رهن»- در این بازار، وام‌دهنده‌ بازار اولیه، می‌تواند وام‌های رهنی خود را به فروش رساند، این بازار جایی است که در آن‌ وام‌های رهنی خریدوفروش می‌شودو در حال حاضر، این بازار در ایران وجود ندارد. اعطا کننده‌ «وام رهنی» در ایران حق انتخاب ندارد و باید تا پایان عمر وام، «وام‌های رهنی» اعطایی را در سبد دارایی خود نگاه دارد. هدف از تشکیل بازار ثانویه‌ رهن آن است که با نقدکردن سبد تسهیلاتش بتواند ظرفیت کسب و کار وام‌دهی‌اش را آزاد کند و جریان اعتبار مجددی خلق کند. به این ترتیب اعطا کننده‌ «وام رهنی»، مثلا بانک مسکن، با فروش «وام‌های رهنی» اعطایی، وجوه خود را آزاد کند، و بتواند «وام‌های رهنی» بیشتری بدهد و نقدینگی کافی به بازار رهن جاری شود.این امر از طریق به کارگیری دانش مالی ساخت‌مند به جریان فربه اعتبار در اقتصاد خواهد انجامید تا واسطه‌های مالی با ظرفیت جدید کسب‌شده «قراردادهای وام رهنی» سازگار با نیازهای متقاضیان، یعنی وام ارزان‌قیمت، و با پیش‌پرداخت کم ارائه دهند. هرگاه بازار سرمایه مسکن به این‌گونه رشد یابد و عمیق شود، ابزارهای تامین مالی مسکنی درخور خانوار ایرانی عرضه خواهد شد. به عبارت دیگراگر بخواهیم تامین مالی مسکن سر و سامانی بگیرد نیازمند توسعه هر دو بازار هستیم. هر چند که بازار «اولیه رهن» نیز در ایران هنوز کارآمد نیست، اما طراحی و تقویت بازار «ثانویه رهن» نیز بسیار ضروری است. شبهه تورم‌زایی تحریک سمت تقاضای مسکن مساله‌ای است که گاها توسط عده‌ای مطرح می‌گردد. مطمئنا این مساله باکی برای سیاست‌گذار اصلح ایجاد نخواهد کرد. زیرا هنگامی که توانمندسازی تقاضای خرید مسکن هدفمند باشد یعنی به زوج‌های جوان فاقد مسکن و دیگر گروه‌هایی که توان خرید نسیه از محل پس‌اندازهای آینده دارند تخصیص داده شود و در کانال سفته‌بازی قرار نگیرد، چگونه از مسیر اصلی تقاضا خارج خواهدشد؟ از آنجا که دولت جدید مانند هر دولت خیرخواه دیگری تصمیم قاطع به خانه‌دار کردن ‌مردم دارد، طراحی بازار اولیه و ثانویه رهن، و تقویت نظام مالی مسکن می‌‌باید در مرکز توجه آن ‌باشد. با تمامی این تفاسیر امید می‌رود که با توسعه بازار ثانویه رهن، خون جدیدی به رگ‌های نهادهای مالی بازار مسکن ایران دمیده شود و ظرفیت‌های بی‌نظیری خلق شود. شرایط اضطرار حاضر در اقتصاد ملی، نباید ما را از اندیشه‌های بلند مدت و راه‌‌های اساسی دور سازد. دولت جدید اکنون چنان دغدغه معالجه اقتصاد بیمار این روزهای ما را دارد که ممکن است مشغله اجراییاتش مجالی برای اندیشیدن به راهکارهای خلاق اقتصادی باقی نگذارد. کلام آخر آنکه، ضروری است تا هنوز عرق رقابت انتخاباتی خشک نشده برای بازسازی اقتصاد شتافت و فرصت هم‌اندیشی و اعتدال‌گرایی را از دست نداد.